الثورة أون لاين – خاص:
نشرت هيئة الإشراف على التمويل العقاري التابعة لوزارة المالية في سورية على صفحتها الرسمية إجراءات وخطوات تأسيس شركات التمويل العقاري وإعادة التمويل العقاري في السوق السورية، بنفس الوقت عمدت الهيئة على الشغل في سوق التقييم العقاري بتأهيل وتنظيم المقيمين العقاريين، من خلال العديد من الدورات التخصصية بالتعاون مع نقابة المهندسين في دلالة على أن هذه الهيئة ستكون لاعب رئيسي في السوق العقارية لجهة التمويل والتقييم العقاري وربما يمتد عملها في اتجاهات أخرى أخرى .
في هذا السياق تكشف مدير عام هيئة التمويل العقاري انتصار ياسين في حديث ” للثورة ” بأن هيئة التمويل العقاري بدأت بالفعل بتشجيع ترخيص شركات تمويل عقاري من خلال إعادة دراسة القوانين والقرارات التنظيمية المتعلقة بترخيص شركات التمويل العقاري لتذليل الصعوبات والعقبات التي حالت دون ترخيص شركات تمويل عقاري وإعادة تمويل عقاري لغاية تاريخه ومحاولة تبسيط الإجراءات وخطوات تأسيس شركات التمويل العقاري.
إضافة إلى دراسة إمكانية مساهمة المصارف العاملة في الجمهورية العربية السورية في ترخيص شركات تمويل عقاري وفق القوانين والأنظمة ذات العلاقة، إضافة إلى دراسة إمكانية استثمار فائض السيولة لدى بعض الجهات العامة من خلال مساهمتها في ترخيص شركات تمويل عقاري.
ويبدو السؤال هل يمكن أن تتحالف المصارف العامة على سبيل المثال بتأسيس هكذا شركات؟ خاصة وأن أنظمة عملياتها اعطتها المرونة للدخول في التمويل العقاري الذي يعتبر تمويل جذاب للقطاع المصرفي؟
وفي هذه الاتجاه تبين ياسين: بأن القانون رقم (15) لعام 2012 الناظم لترخيص شركات التمويل العقاري أتاح للمصارف العاملة في الجمهورية العربية السورية إمكانية المساهمة في تأسيس شركات تمويل عقاري في ضوء الأسس والمعايير التي يضعها مجلس النقد والتسليف، والهيئة تشجع جميع المصارف العاملة في الجمهورية العربية السورية على ترخيص شركات تمويل عقاري وفق القوانين والأنظمة ذات العلاقة.
مقابل ذلك هل توجد حوافز ومغريات للمصارف الخاصة لأن تؤسس شركات تمويل عقاري وفق المنطق السابق؟ وفي هذا ترى مدير هيئة التمويل الععقاري بأن
المساهمة في تأسيس شركات تمويل عقاري فرصة لاستثمار أموال المصارف والاستفادة من عوائد هذا الاستثمار لتوظيفها لاحقاً في قنوات تمويلية واستثمارية جديدة، بالإضافة إلى أن التعليمات الصادرة من قبل المصرف المركزي والمعايير العالمية في التمويل بالنسبة للمصارف تقضي بتمركز الإقراض لعميل معين بنسبة محددة وبالتالي فإنه لا يمكن للمصارف التمويل إلا في حدود معينة قد لا تفي بالغرض.
بينما شركات التمويل العقاري تتمتع بمرونة في أداء مهامها إذ إنها متخصصة في التمويل العقاري بأشكاله المختلفة من سكني أو تجاري…وبالتالي فإن مساهمة المصارف في تأسيس شركات تمويل عقاري يساهم في توظيف أموالها لتأمين مبالغ التمويل العقاري المطلوبة في المرحلة المقبلة لإعادة الإعمار.
في الشق الثاني من العمل.. أصدرت هيئة التمويل العقاري قائمة باعتماد مجموعة من المقيمين العقاريين.
هل هذه بداية لتنظيم مهنة التقييم العقاري؟ أم أن المسالة تسير كما اتفق ولاتتعدى الحالة البروتوكولية لمن يعمل في سوق التقييم العقاري.. !!!
تنفي ذلك مدير هيئة التقييم بالقول إن القائمة الصادرة لهذا العام هي استكمال ومتابعة لعملية تنظيم مهنة التقييم العقاري التي بدأت مع صدور القانون رقم (8) لعام 2012 واستمرت بإصدار القرارات التنظيمية اللازمة لعملهم وإصدار جداول الخبراء المرخصين أصولاً بشكل سنوي.
حيث تصدر الهيئة في كل عام جدولاً يتضمن اسماء خبراء التقييم العقاري المرخصين أصولاً لدى الهيئة ويتوجب على كافة الجهات التي يتطلب عملها الاستعانة بخبراء تقييم عقاري انتقاء خبراء من هذه الجداول التي تصدرها الهيئة ويجب الاستعانة بخبراء التقييم في كل عملية تمويل بضمانة عقارية، ولا تجوز لأي جهة تكليف أي شخص للقيام بأعمال التقييم والتخمين العقاري من غير الخبراء المرخصين لدى الهيئة.
ولا تجوز ممارسة مهنة خبير التقييم العقاري إلا لمن حصل على شهادة ورخصة من الهيئة أصولاً.
لكن هل سيكون هناك ازدواجية في عمل المقيمين العقاريين بين وزارة العدل التي تعتمد وتحتاج هذه المهنة ووزارة المالية؟ يعني… ألا يمكن ان تكون وزارة المالية ممثلة بهيئة التمويل هي من تعتمد المقيمين العقاريين حتى لوزارة العدل.. ؟!
تقول ياسين: أبداً لا يوجد ازدواجية حيث تصدر الهيئة في كل عام جدولاً يتضمن اسماء خبراء التقييم العقاري المرخصين أصولاً لدى الهيئة بموجب أحكام القانون رقم 8 لعام 2012 وتصدر وزارة العدل كل عام جدولاً يتضمن اسماء الخبراء في كافة المجالات اللازمة لعمل المحاكم ومن ضمنها جداول خبراء التقييم العقاري المرخصين من قبل الهيئة للاستعانة بهم في عمليات تقييم الأصول العقارية.
مقابل ذلك وبالتوازي هناك جهود مشتركة بين هيئة الضرائب والرسوم وهيئة التمويل العقاري في مهنة التقييم العقاري
بالتأكيد الجهود المشتركة موجودة والتنسيق دائم بين الهيئتين فيما يخص التقييم العقاري وعمل الخبراء، ووجود العديد من اللجان المشتركة بين الهيئتين.
ولا سيما مؤخراً بعد صدور قانون البيوع العقارية رقم (15) لعام 2021 والمتضمن تقدير القيمة الرائجة للوحدات العقارية حيث أن الخبراء المرخصين أصولاً من قبل الهيئة ممثلين في اللجان الفرعية والرئيسية كما أن المدير العام لهيئة الإشراف على التمويل العقاري عضو في اللجنة المركزية للإشراف على تقدير القيم الرائجة للعقارات.
بالمجمل نحن امام مرحلة عمل جديدة لهذه الهيئة العائدة – ان صح التعبير –
وبعد إعادة تشكيل مجلس إدارة الهيئة تم رفد المجلس بالمتخصصين في النواحي القانونية والمالية والعقارية وخبراء في التمويل العقاري والتقييم العقاري وممثلين عن الجهات العامة ذات العلاقة والتي يتقاطع عملها مع عمل الهيئة وذلك للمزيد من النهوض بعملها ومحاولة تذليل العقبات والصعوبات التي تعترضها والمزيد من التفعيل لعمل الهيئة لتأخذ مكانها الصحيح ضمن القطاع العقاري والاقتصادي.
كما تشجع الهيئة حالياً على ترخيص شركات تمويل عقاري لتكون الشريان الحيوي الذي يضخ التمويل اللازم في السوق العقارية ودورها المهم في تأمين التمويل اللازم لمرحلة إعادة الاعمار والنهوض بالقطاع الاقتصادي العقاري وإنعاش شركات التطوير العقاري.
و قامت الهيئة منذ تأسيسها بإصدار كافة التعليمات التنفيذية لترخيص شركات التمويل العقاري وإعداد البنية التنظيمية لاحداث هذه الشركات، وتنظيم مهنة التقييم العقاري والإشراف على عمل خبراء التقييم العقاري وإصدار كافة القرارات التنظيمية اللازمة لعملهم تباعاً.
إجراءات الترخيص لشركة تمويل عقاري أو إعادة تمويل
أتاح القانون رقم (15) لعام 2012 إمكانية تأسيس شركات تمويل عقاري وإعادة تمويل عقاري على شكل شركة مساهمة عامة أو خاصة أو مشتركة، غايتها تمويل عمليات التصرف أو الاستثمار بالعقارات وفق أحكام القانون رقم (15) لعام 2012 وقانون الشركات وطبقاً للأنظمة التي تضعها هيئةالاإشراف على التمويل العقاري.
يصل رأسمال الشركة مليار ونصف المليار ليرة سورية لشركة التمويل العقاري و 2 مليار ليرة سورية لشركة التمويل العقاري التي تقدم خدمات التمويل وفق أحكام الشريعة الإسلامية وملياران ونصف المليار لشركات إعادة التمويل العقاري
وأوجب تسديد رأسمال الشركة نقداً ودفعة واحدة لدى أحد المصارف العاملة في الجمهورية العربية السورية، وتكون قيمة مساهمة السوريين بالعملة السورية، أما مساهمات غير السوريين فتسدد بالقطع الأجنبي بسعر الصرف وفق نشرة أسعار الصرف الصادرة عن مصرف سورية المركزي
وتعتبرأسهم الشركة اسمية وقابلة للتداول، على أن لا تتجاوز حصة الشخص الطبيعي (بما فيها حصة الزوج والزوجة والأولاد القصر) أكثر من 5% من رأسمال الشركة، كما لا يجوز لأي شخص اعتباري أن يمتلك أكثر من 40% من رأسمال الشركة، ويحق لغير السوريين المشاركة في تأسيس أو تملك أسهم لا تتجاوز نسبة 49% من رأسمال الشركة، كما يجب ألا يقل مجموع حصص المساهمين المؤسسين في الشركات المساهمة العامة عن 25% من رأسمال الشركة المكتتب به عند تقديم الطلب
.الهدف من التأسيس يمكن أن تحدد الشركة هدفها بممارسة التمويل العقاري العادي أو التمويل وفق أحكام الشريعة الاسلامية، وفي حال كانت رغبة الشركة بممارسة التمويل وفق أحكام الشريعة الإسلامية يجب أن يذكر ذلك صراحة في طلب التأسيس، مع تحديد تفصيلي للرقابة الشرعية التي ستعمل من خلالها وطريقة ممارستها، ولا يجوز للشركة الجمع بين ممارسة التمويل وفقاً لأحكام الشريعة الإسلامية وأي تمويل عقاري آخر يتعارض مع أحكام الشريعة الإسلامية.