ثورة أون لاين – ملحم الحكيم
تشكل العملية الاقراضية للمشاريع الانتاجية والخدمية الزراعية والعمرانية والصناعية من قبل الجهات المانحة او المقرضة عامة او خاصة
محورا لعمل هذه القطاعات التي تحتاج الى رأس مال كبير يوظف مكننة متنوعة ومواد اولية ومعدات كثيرة وأراضي شاسعة وبنى تحتية ويستوجب العمل بشكل جدي لتسهيل اجراءات عملية المنح او الاقراض وايصالها الى مستحقيها مع ضمان حقوق المقرضين شريطة عدم إغفال حقوق المقترض!…
حق المواطن
تعمل بعض الادارات العامة مشفوعة بالقوانين والمراسيم على سحب الغطاء عن المواطن علّها توفر لنفسها بعض الموارد المالية فمثلا: منح المصرف الزراعي قرضا لاحد العملاء ولم يأخذ الضمانات الكافية التي تتمثل غالبا بالرهن درجة اولى على عقار او ملكية للمقترض تكفي لسداد قيمة القرض اذا امتنع المدين عن الدفع وهو اجراء من المسلمات والبديهيات التي تقوم بها جميع المصارف في العالم، وبعد فترة يقوم المصرف الزراعي باجراء الحجز القضائي على عقار المدين الممتنع عن الدفع، والذي هو وقبل قيام المصرف بالحجز عليه كان مثقلا برهن من الدرجة الاولى لصالح احد الدائنين وفي هذه الحالة حسب تعبير الكيال فان حق المواطن الدائن ثابت مئة بالمئة لان حقه بالرهن درجة اولى ومثبت على صحيفة العقار وقت كانت الصحيفة نظيفة تماما من أي رهن او حجز, ولذلك سمي رهن درجة اولى، ومع ذلك فإن المصرف سيأخذ حقه قبل صاحب الرهن درجة اولى, بعكس ما يفرضه المنطق والاصول التي تؤكد افضلية صاحب الرهن درجة اولى وفق الاسبقية بالحجز.
ويتساءل السيد عبد القادر كيال: ماذا لو ان المقترض اقدم على بيع العقار بعد حصوله على القرض.. فكيف للمصرف ان يحصّل امواله حينها؟، وهذه الحالة تتعدى المصارف وتنطبق بدقة على الادارات العامة والفرعية للجمارك لانه في حال ثبوت حق للجمارك على أي مخالف ولاي سبب كان, يضيع حق المواطن الدائن ويتبخر الرهن «درجة اولى» امام حجز الجمارك الذي يمكن ان يحصل في وقت لاحق للرهن الذي يثقل صحيفة العقار مهما كان توصيفه , وتكون الجهة العامة هي صاحبة الحق باستيفاء اموالها.
وهناك وقائع متشابهة تثبت ضياع حقوق المواطنين في اروقة التجاوزات التي يرتكبها البعض في الادارات العامة ويكون هؤلاء ضحية الجهل بالانظمة والقوانين وعوضا من ان ترشد تلك الجهات المواطن الذي يتعامل معها وتحيطه علما بمقدمات الامور وعواقبها تتركه ليغرق بجهله للانظمة على مبدأ القانون لا يحمي المغفلين, وكأن المطلوب من كل مواطن ان يكون محاميا ومشرّعا.
الفلاح مخايل زيتون يروي قصته قائلا: كان من المتعارف عليه سابقا أنه إن اراد احد تسجيل سيارة نقل بيك آب مثلا كزراعية, يجب ان يمتلك قطعة ارض او مواشي او ما شابه وعليه فقد عرض قريبي الراغب بشراء سيارة وتسجيلها ان افرغ له قطعة ارض تخوله التسجيل، فتم ذلك وفرغت له 5 دونمات من ارضي لتسجيل سيارته زراعية، وبعد فترة طلبت منه ان يعيد الارض الى اسمي فبدأ يتلكأ ويختلق الاعذار, فاثار شكوكي وكانت المفاجأة عندما علمت من «المصالح العقارية في المحافظة بانه استغل الارض التي فرغتها له, وسحب قرضا مصرفيا مقابل رهنها وعندما كاشفته بالامر, اقر بذلك.. ولتبدأ بعدها رحلة طويلة من البحث حول كيفية اعادة الارض, وجاء الحل بالتراضي حيث سددت كامل المبلغ للمصرف, وازلت اشارة الرهن واعدت الارض لاسمي مقابل ان يسدد المبلغ لي تقسيطا.. وهذا الحل مكنني من استعادة ارضي قبل ان يحجزها المصرف ويبيعها لاسترداد ماله.
هل يكفي تاريخ الرهن للدلالة على صاحب الحق؟
يقول ياسر زيدان: اشتريت سيارة عن طريق الوكالة وعند تسجيلها بمديريات النقل تبين انها تحمل اشارة حجز ولدى سؤال البائع تفاجأ مثلي ، وبالاتصال مع المالك الاساسي اعترف بوجود اشارة الحجز التي لم يرد ذكرها بعقد البيع او الوكالة وتكفل بتحمل تبعاتها, ولو لم يفعل ذلك كواجب اخلاقي لما استطعنا ارغامه على شيء، لان العقد لا يشير الى وجود الاشارة، وبالتالي التساؤل عن ضمانة حق المواطن من التلاعب!. ولماذا لا تكون هناك قوانين وانظمة صريحة لحماية من يجهل بالقانون؟ ولا ندع التشريع ثغرة يستغلها البعض اشخاصا كانوا ام ادارات؟
ضياع الحقوق
وللعقارات نصيبها وقصصها وضحاياها الذين يقعون في فخ تجارها وسماسرتها ومصارفها, فعندما اراد زياد بيع منزله وقع خياره على الشاري الذي اعطاه السعر الاعلى, لكنه اشترط ان يتم نقل ملكية البيت لاسمه اولا, ليتمكن من سحب القرض العقاري عملا بانظمة المصرف، فاقتنع زياد واكتفى بالاشارة لعدم قبض المبلغ بعقد البيع الذي نظمه مع الشاري الذي ما ان حصل على المنزل ونقله الى اسمه مع القرض حتى توارى عن الانظار, دون ان يستطيع البائع تحصيل حقه الا بعد سنوات طويلة, وعن طريق التراضي وبعد التنازل عن الكثير من مستحقاته المالية.
اما سليم يوسف فيقول اشتريت ارضا بمساحة 12 دونما وعملت بها لسنوات, ولما سنحت لي الفرصة لافراغها ونقلها الى ملكيتي, تفاجأت بوجود اشارة رهن عليها لصالح المصرف, ولم تنفعني الوكالة او عقد البيع ولا اعرف ماذ افعل فصاحب الارض مجهول الاقامة ولا يدفع اقساط قرضه والمصرف عاجلا ام اجلا سيحجز على الارض فتكون خسارتي مضاعفة.
كل هذه وغيرها اوجاع يعيشها المواطن الذي لا يكاد يفرح بفرصة القرض حتى يتفاجأ بان احلامه توقفت عند اشارة الرهن والحجز, او بيعت في المزاد العلني لتحصل جهة عامة لحقوقها في حين ان حقوقه ضاعت وذهبت ادراج الرياح.
درهم وقاية
التاجر مايز خانجي يعطي الحل بقوله: اشتغلت بتجارة العقارات والاراضي والسيارات وغيرها الكثير, لكنني لم اتعرض يوما لاي موقف من هذه, لانني ان اردت شراء عقار او ارض استخرجت بيان قيد عقاري واطلعت على صحيفة العقار وهي بمتناول الجميع, وان اردت شراء سيارة اطالب ببراءة ذمة, وافرغ بوجود صاحب العلاقة, واثبت كل ما اجده من وقائع او اشارات على الصحيفة, بعقود الشراء التي لا استخدم الجاهز منها بل اعمد الى اتمام اي عقد عند محامٍ فهو ادرى بتفاصيل الامور لطالما حماني هذا الاسلوب من المطبات التي يمكن لاي انسان الوقوع فيها، ومن تجربتي اقول: ان طريقتي هي افضل الطرق، لانه ان وقعت الواقعة لن ينفعنا احد، فالقانون عادل لكن طريقه طويل وشاق والمحاكم ان استطعت ان تثبت حقك تتطلب سنوات طويلة لتصل الى مرحلة التنفيذ, وللجهات العامة اولوياتها دائما لذلك من الافضل ان يكون المرء طبيب نفسه, وان لم يكن المطلوب من كل مواطن ان يكون محاميا فبامكانه الاستشارة على الاقل.
نقل الملكية لا يطهّر العقار
ولعل خطوات وإجراءات شراء الشقق والعقارات من أهم الأمور الواجب معرفتها, كي تبقى ضمن إطارها القانوني السليم بعيداً عما يحيط بها من غموض أو لبس يظهر بعد توقيع العقد حسب تعبير المحامي زيد احمد الذي اضاف: ينبغي أولاً معرفة كيفية تحرير عقد البيع, وثانياً معرفة الإجراءات الواجب مراعاتها وفق مراحلها المختلفة حتى يبقى العقد كما أراده المشرّع شريعة المتعاقدين.
واضاف احمد يجب على المواطن الراغب بشراء عقار ما او حجزه مقابل مبلغ معين أن يبحث أولاً عن السند القانوني المسجل به هذا العقار، بمعنى أن يكون له سجل في إحدى الجهات العقارية, وهي السجل العقاري أو السجل المؤقت أو السجل في مؤسسة الإسكان، ويدوّن على هذا السند القانوني رقم العقار واسم المالك الحقيقي وحدوده وأوصافه والإشارات المانعة من تسجيله, وجميع الحقوق والالتزامات المستحقة عليه كالحجز والاستملاك والرهن والضرائب, ويتم ذلك باستخراج بيان قيد عقاري وهل البيان مطابق للصحيفة العقارية التي هي المستند في بيان ماهية العقار؟, فضلاً عن كونه بياناً يظهر بيانات الصحيفة من قيود لحظة استخراجه ولاشيء يمنع من تدوين أي إشارة بعد استخراجه، والغاية منه التأكد من صفة البائع, ومن كون العقار مسجلاً في قيود السجل العقاري. ومن جهة أخرى للتأكد من خلو صحيفة العقار من أي إشارة رهن أو حجز واقعة على العقار لمصلحة الغير أياً كان, شخصاً عادياً أم اعتبارياً (مصرف، شركة)، فتلك الإشارة من شأنها أن تثقل كاهل العقار وتجعل نقل الملكية للمشتري مثقلاً بذات الإشارة, ولان نقل الملكية للمشتري الجديد لا يطهّر العقار من الإشارات إلا إذا كانت العملية تجري عن طريق البيع بالمزاد العلني وفقاً لقواعد التنفيذ المدني، ولابد من التأكد من خلو الصحيفة من الإشارات وبقاء الملكية على اسم المالك, حتى لحظة إتمام معاملة نقل الملكية في السجل العقاري إنفاذاً لعقد البيع الموقّع بين الطرفين.
عقود غامضة
وحسب المحامي زيد احمد يجب أن يكون العقد مكتوباً بين الطرفين المتعاقدين، بعد الاطلاع على الوضع الحقيقي للعقار، فالعقد شريعة المتعاقدين ولا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين, أو للأسباب التي يقررها القانون المدني المادة 148.
ويعتبر العقد أحد أسباب كسب الملكية وفق المادة 826 ولذلك لابد من التوقّف عنده لأهميته، إذ إنه تبين في الآونة الأخيرة العديد من العقود الجاهزة في المكاتب العقارية أو المكتبات والتي لا تفي بالغرض المراد منها ولا تبتغي إرادة الطرفين الصريحة، وأروقة المحاكم خير شاهد على ما يكتنف بعض تلك العقود من الغموض أو اللبس، ولهذا فيفضل أن يتم تنظيم عقد البيع بعيداً عن طريق السماسرة والوسطاء العقاريين، إذ يجب صياغته وإعداد مواده الناظمة لطرفيه عن طريق محامٍ فهو الأقدر من غيره على استجلاء الوضع القانوني لأي من الطرفين المشتري والبائع.
إشهار العقد
ويرى المحامي احمد انه تجنبا لاي مطب قد يقع أي من الاطراف فإن إتمام إجراءات إنفاذ العقد ونقل الملكية في قيود السجل العقاري أمر مهم للغاية, وهو ما يعرف بإشهار العقد من خلال قيود السجل العقاري التي تُعتبر حجة على الناس كافة، اذ لا يكفي تنظيم العقد فقط أو حفظه في سجلات الكاتب بالعدل كما يحدث أحياناً، فطالما أن العقار مسجل في قيود السجل العقاري لابد من إشهاره ونقل الملكية في قيوده وفقاً للإجراء.
وقد نصّت المادة /10/ من القرار /188/ لعام 1926 والمتضمن نظام السجل العقاري أن كل اتفاق بين فريقين سواء كان مجاناً أم بالبدل، وكل حكم مكتسب الدرجة القطعية، وبصورة عمومية كفعل يرمي إلى إحداث حق عيني, أو نقل ذلك الحق أو إعلانه أو تعديله أو بطلانه يجب أن يسجل في دفتر الأملاك.
واضاف المحامي احمد نصت المادة /11/ منه على أن الصكوك الاختيارية والاتفاقات المتعلقة بإحداث حق عيني أو نقله أو إعلانه أو إبطاله, لا تكون نافذة حتى بين المتعاقدين إلا اعتباراً من تاريخ تسجيلها في السجل العقاري.
العبرة للأسبق بالتسجيل
وحسب المحامي احمد لا قيمة قانونية للعقد ايا كان إلا اعتباراً من تاريخ تسجيله في السجل العقاري، ولهذا فإن التسجيل ونقل الملكية في قيود السجل يجب أن يتم بأسرع ما يمكن خشية أن يتم إثقال العقار بإشارات رهن أو حجز أو دعوى تضعف من قيمة العقار، وقد تجعل في بعض الأحيان نقل الملكية عسيراً هذا من جهة، ومن جهة ثانية خشية بيع العقار لشخص آخر ويكون المشتري الجديد (اللاحق) هو الأسبق بالتسجيل العقاري، فالعبرة هي للأسبق في التسجيل ما لم يكن هناك تواطؤ بقصد الإضرار بين البائع والمشتري الثاني، لأن السبق في وضع الإشارة أو إنفاذ العقد هو الذي يحدد الأرجحية لا تاريخ العقود أوالسندات, أو رسميتها ما لم يثبت التواطؤ بقصد الأضرار.
الرهن التأميني والرهن الحيازي
بدوره المحامي حبيب الوسوف يرى انه منذ القدم والتعاملات بين الناس قائمة على الثقة والسمعة الحسنة, ولكن حاجة التعامل تقتضي الى تعزيز تلك الثقة بين الأفراد كأن يكون ذلك مكتوباً ( سواء كان قرضاً أو تصرف بيع – شراء- رهن) و أن يكون الكاتب من أهل الخبرة والمعرفة وأن يكون عدلاً. وأن يكون الدائن أو المقرض مطمئناً بأن ماله سيرد إليه , لأنه عزز الثقة بالتوثيق والكتابة والضمان , لذلك اوجد القانون ما يسمى بالتأمين أو الرهن، وهناك نوعان من عقود الرهن: عقد الرهن التأميني-عقد الرهن الحيازي.
والرهن التأميني: هو حق عيني تابع يترتب على عقار معين، ضمانا للوفاء بالالتزام, ويمنح صاحبه حق تتبع العقار, في أي يد يكون لاستيفاء دينه من ثمن العقار أو المال الذي حل مكانه.
وقد يكون الرهن التأميني «اتفاقي رضائي» وينشأ بموجب عقد بين الدائن والمدين مالك العقار.
وإما يكون جبرياً بموجب قرار من السلطات المختصة «ضماناً لحقوق أشخاص معينين مثل: حقوق فاقدي الأهلية, والحقوق الزوجية: وحقوق الدولة, وبكل الأحوال فإن الرهن التأميني لا ينتج أثره إلا من تاريخ التسجيل، وقد عرفت المادة /1071/ من القانون المدني الرهن التأميني بانه يقع على العقارات والسيارات والآلات والحقوق المسجلة تسجيلاً رسمياً في الدولة. والتي تمكن الدائن من حق تتبعها في أي يد كانت.
ويعرّف المحامي الوسوف الرهن الحيازي بأنه ضمان لوفاء بالتزام, يكون على حق عيني لشيء أو غيره ينشأ للدائن حق حبس هذا الشيء إلى حين استيفاء دينه بالتقدم والأولوية على سائر الدائنين في أي يد تكون.
ويمكن أن يكون محل العقد عقاراً أو منقولاً ولا ينعقد إلا بتسليمه إلى المرتهن «الدائن» أو أي شخص يتفق عليه الطرفان.
واضاف الوسوف: الرهن الحيازي العقاري يستوجب قيده في السجل العقاري, بالإضافة إلى التسليم والحيازة حتى يكون ضماناً لدين المرتهن.
وتعتبر معظم التشريعات الحديثة الرهن الحيازي العقاري خاضع لأحكام الرهن التأميني، وأما عقود الرهن التي تجري على العقارات دون تسجيل إشارتها في الصحيفة العقارية , فهي مجرد عقود رهن حيازي يضمن فيه المرتهن أمواله التي دفعها من خلال حيازته للعقار فقط , ولا يرتب له أي حق في الأولوية في ثمن رقبة العقار ,لأن الرهن العقاري يكتسب أثره من تاريخ التسجيل ولا يمنع مالك العقار من البيع والتأمين..
شراء المرهون باطل بحكم القانون
وعن افضلية المواطن صاحب اشارة الرهن درجة اولى عن اي حهة عامة حسب تاريخ الاسبقية او امكانية بيعه وهو مرهون يقول الوسوف:إن وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار يعتبر حجة على الناس كافة وهي تشير إلى احتمال حق لصاحب الإشارة وتلزم من يشتري العقار بنتائجها.
كما ان أثر الإشارة ينسحب إلى تاريخ تدوينها في السجل العقاري وهي المعول عليها في التفضيل عند تزاحم العقود بمعزل عن السبق بتاريخها، ما يعني ان لصاحب الاسبقية بوضع اشارة الرهن الحق باسترداد دينه , كما إن شراء عقار مرهون باطلاً بحكم القانون. وهذا البطلان لا يزول بالإجازة مما يوجب تطبيق حكم المادة 143 قانون مدني ويقع باطلاً كل اتفاق يجيز للدائن أن يتملك المرهون أو يتصرف فيه دون أن يستحصل من القاضي على ترخيص في بيع المرهون أو استبقائه له لإيفائه بقدر دينه بناء على تخمين الخبراء, وباعتبار أنه يجوز التصرف بالعقار المرهون برضاء الدائن والمدين لذلك لا يعتبر بيع العقار المرهون باطلاً بطلاناً مطلقاً وإنما هو بطلان من نوع خاص, ويبقى بائع العقار المرهون ملتزماً بعقده ونتائجه ما لم يعارضه صاحب إشارة الرهن. مما يوجب إدخال هذا الأخير في دعوى بيع المرهون.
ويضيف المحامي الوسوف من المستغرب بمكان ان يقبل احد المواطنين عقاراً او ارضاً رهينة لمبلغ ما دون ان يتطلع على الصحيفة العقارية, او ان يتم اعطاء قرض لعقار او ارض عليها اشارة رهن, ففي قانون المصارف وتحديدا في المادة 12 والتي جاء فيها: تضع الدوائر العقارية ومن في حكمها إشارة الرهن والتأمين والحجز على صحائف عقارات المدين أو كفلائه وترقنها بناء على طلب خطي من المصرف بالاستناد إلى عقد القرض دون حضور المدين, ويكون لمعاملات المصرف الأفضلية في التسجيل لدى الدوائر العقارية، وبذات الوقت اعطى قانون المصارف الامتياز بتحصيل الديون حيث جاء في المادة 9 من القانون الصادر بتاريخ 30/4/2005 يكون للمبالغ المستحقة للمصرف على مدينيه وكفلائهم حق الامتياز على العقارات التي توضع عليها إشارة الرهن أو التأمين ضمانة لحقوقه ويأتي هذا الامتياز بعد امتياز الدولة لاستيفاء الضريبة على هذه العقارات ويكون لهذه المبالغ حق امتياز الديون المستحقة للدولة على باقي أموال المدينين وكفلائهم.
كما يمكن إلقاء الحجز التنفيذي على أموال المدين تأمينا لديون المصرف استنادا إلى صكوك القروض غير المستحقة, إذا تبين لمجلس الإدارة وجود ضرورة لذلك ويجرى هذا الحجز من قبل مديرية التنفيذ مباشرة استنادا إلى صك القروض وطلب مدير المصرف, كما جاء في المادة 10 منه يجوز للمصرف امتلاك البضائع والمعادن الثمينة والمنقولات التي آلت إليه وفاء لديونه قبل الغير على أن يقوم ببيعها خلال سنة من تاريخ امتلاكها.
بحيث يجوز للمصرف امتلاك العقارات التي آلت إليه وفاء لديونه قبل الغير على أن يقوم ببيعها خلال سنتين من تاريخ امتلاكها, كما يحق له تأجير هذه العقارات واستثمارها خلال هذه المدة، كما اكدت المادة 11 على انه يحق للمصرف إذا لم تسدد مطالبه عند الاستحقاق أن يعمد إلى طلب بيع العقار المرهون أو الجاري عليه التأمين بعد انقضاء 30 يوما على إنذار المدين بواسطة الكاتب بالعدل أو ببطاقة بريدية مكشوفة, وتتم إجراءات البيع بصرف النظر عن أي اعتراض من المدين أو الكفيل. وهذا الحق للمصرف لا يمنعه من إجراء سائر التتبعات الأخرى بحق المدين وكفلائه إلى أن يتم تسديد جميع مطالبه من رأس المال وفوائد وعمولات ونفقات وغيرها.
الخبير المصرفي موسى برو يقول: الشروط والضمانات التي يطلبها المصرف تجعل من الصعب التلاعب بالعقار او تزوير اوصافه كأن يكون مثقلا باشارة رهن او بيعه او غير ذلك, وان حدث مثل هذا الامر فهي حالة تزوير باحدى الوثائق المطلوبة لا محالة, وعلى المزوّر حينها تحمل فعلته ومحاسبة الموظف ان ثبت تواطؤه, والمصرف غالبا يطلب مستندات كبيان قيد عقاري بالنسبة للمالك ، او عقد إيجار مصدق أصولاً, ومقترن بموافقة مديرية الزراعة والإصلاح الزراعي بالنسبة لمستأجري أراضي الدولة ، عقد مزارعة مصدق أصولاً، عقد إيجار مصدق أصولاً ومقترن بموافقة المالك بالنسبة للمستأجرين من الأراضي الخاصة بالأشخاص، بيان انتفاع من مديرية الزراعة والإصلاح الزراعي بالنسبة للمنتفعين الذين لم يسجل انتفاعهم في السجل العقاري, شهادة تصرف بالأراضي غير المحددة و المحررة مصدقة من السلطة الإدارية المختصة ومديرية الزراعة والإصلاح الزراعي إقرار قضائي مصدق أصولاً أو بيان من المصالح العقارية بالنسبة لأراضي المناطق الحدودية المشمولة بأحكام المرسوم التشريعي رقم /41/ لعام 2004 م . وثيقة وضع يد مصدقة من السلطات الإدارية والرابطة الفلاحية بضمانة يقبلها المصرف للحالات المتعلقة بمستند الحيازة ( وضعية يد عدم تسجيل الأرض بالمصالح العقارية ).
وفق هذه الشروط والضمانات تسعى المصارف وشركات التمويل الى ايلاء النشاط الانتاجي سواء كان زراعيا ام في القطاعات الاخرى الاهتمام والرعاية وفق سياسات نقدية مدروسة تهدف الى تحقيق جودة الاداء وسرعة التنفيذ والتسديد ضمن المواعيد المحددة, والتمويل في المشاريع الحقيقية ذات الربحية المضمونة بدراسة التدفقات النقدية المتوقعة للمقترض بشكل موضوعي, والاهم من ذلك دراسة الحاجة الفعلية للتمويل والمدة المطلوبة للسداد خصوصا» وان العديد من المشاريع تحتاج الى تمويل في آجال مختلفة قصيرة او متوسطة اما المشاريع الاستراتيجية فتحتاج الى قروض طويلة الأجل، كما ان التمويل يتأثر بمقياس الربحية والتحولات الظرفية اضافة لمخاطر كثيرة وكوارث الطبيعة لاسيما في القطاع الزراعي ولابد من ان يتمتع المسؤولون العاملون في الادارات المصرفية بالخبرة والدراية التامة في دراسة التقديرات والكشوفات المالية بكل حرفة بحيث يتم المواءمة بين التكلفة والمردود المالي حتى يتخذ القرار في صرف المبلغ المناسب مقابل الضمان حماية للحقوق، وهذا ما تتضمنه الضوابط المصرفية.
ضوابط أساسية
واشار الخبير الاقتصادي برو بضرورة تميز موظف القروض في المصرف بمهارة الانصات الجيد للزبون والاتصال مع الغير ويعد مسؤولا عن صحة كل ما يدونه عن المتعامل اثناء دراسته لعمله ونشاطه وموجوداته والضمانات التي يعرضها والغرض من القرض وتفاصيل المشروع ثم يتداول معه نوع القرض والمبلغ المطلوب ويتم التداول بالضمانات المتوفرة وانواع الوثائق والمستندات التي يقدمها الزبون لإكمال المعاملة وفتح الاضبارة التي تحفظ فيها نسخ من هذه الوثائق التي من شأنها ان تحفظ حق المصرف، كما انه من الضروري إجراء استعلام حقيقي عن الزبون في السوق او الاراضي الزراعية المجاورة لعقاره وحركة حسابه لدى المصرف وتعاملاته الأخرى للتأكد من شخصيته ونشاطه وسكنه وصحة المستندات الثبوتية المعدة لاستكمال توقيع العقود وتقديم سندات الرهن العقاري باسم المصرف, وغير ذلك من الضمانات المطلوبة.
المتابعة الميدانية
بعد صرف القرض للزبون يجب ان تبدأ مرحلة المتابعة من قبل الموظف المختص للوقوف على مدى الالتزام بالغرض المحدد, وللتأكد من حسن ادارة المقترض والتزامه بمواعيد التسديد وبالشكل الذي يضمن حق المصرف دون ادخال المواطن في متاهات عدم المعرفة والدراية، ولا سيما في القروض الزراعية حيث تكثر المعوقات والعقبات التي تعتري المواسم الزراعية كشح المياه بسبب التقلبات الجوية والجفاف والامراض التي تصيب النبات والحيوان وصعوبة نقل المحاصيل الزراعية بفعل الظروف الراهنة، ولعل ما يمنع مصارفنا من عمليات المتابعة هو بعد الارض الزراعية عن اماكن المصارف، وغياب التخصص في اقسام قروض المصارف، والمتابعة الميدانية احدى وسائل النجاح ومن حق المصرف ان يحرص على حقوقه, كحرصه على المواطن فلا يتركه وحيدا الى ان يغرق فيحجزعلى ارضه او عقاره، فالسياسة المصرفية لا تقوم على الحاق الاذى بأحد بل على الربحية من خلال منح القروض على اختلافها.