لجنة لدراسة الصكوك العقارية لعقود الإيجار.. ومحال الفروغ قاب قوسين أو أدنى من وصولها للحل

الثورة – لينا شلهوب:

تتشابك الآراء والتوجّهات حول موضوع ضريبة البيوع العقارية، والتي تعد ضريبة تفرض على العقارات المباعة مهما كانت صفة العقار المباع، ضمن دلالة أن البيع هو عملية تجارية تتم بين طرفين: البائع والمشتري، حيث يحصل المشتري على سلعة أو خدمة يقدمها البائع مقابل مبلغ من المال، هذا التبادل المالي هو السمة الأساسية للصفقة التجارية، إذ يضمن نقل ملكية السلعة أو الخدمة من البائع إلى المشتري.

وفقاً للقيمة الرائجة

“الثورة” التقت المختص بالشؤون العقارية والخبير القانوني عصام قولي والذي أكد أنه وبهدف تسهيل الاجراءات، صدر قرار من وزارة المالية بإلغاء ضريبة البيوع العقارية وفقاً للقيمة الرائجة، في حال النكول (العدول) عن البيع، وعدم إتمامه بموافقة البائع والشاري، وذلك في معرض تطبيق أحكام القانون رقم 15 لعام 2021.

ووفقاً للقرار تم الطلب من مديريات المالية بالمحافظات، اعتبارعملية (النكول) التراجع عن المبيع في كل حالاته، سواء أكانت الضريبة مسددة أم غير مسددة عملية مقبولة مالياً دون أن ترتب أي ضريبة، طالما أن العملية محصورة بالدائرة المالية، ولم يتم الفراغ لدى دوائر التوثيق العقارية، شريطة تقديم إقرار خطي من قبل أصحاب العلاقة “البائع والشاري”، لإلغاء عملية التنازل عن المبيع وعلى مسؤوليتهم، وأن ترد الضريبة أصولاً في حال كانت مسددة.

فيما تم اعتبار اتخاذ هذا القرار خطوة تعكس اهتمام المعنيين بتسهيل الإجراءات، والحد من الظلم الذي قد يتعرض له المواطن، من خلال إلغاء قرار ضريبة البيوع العقارية في حال النكول (العدول) عن البيع وعدم إتمامه بموافقة البائع والشاري، علماً أن الضريبة كانت سابقاً مستحقة، حتى وإن لم يتم استكمال البيع في الدوائر العقارية.

تنظّم العلاقة

وأوضح قولي أن مشكلة محلات الفروغ باتت قاب قوسين أو أدنى من وصولها للحل، بعد أن أصدرت وزارة العدل قراراً بتشكيل لجنة لدراسة الصكوك العقارية والتعليمات النافذة المتعلقة بعقود الإيجار، على أن تكون مهمة اللجنة دراسة الصكوك التشريعية والتعليمات النافذة المتعلقة بعقود الإيجار ذات التمديد الحكمي، سواء كانت عقارات مملوكة للأفراد أو للدولة، وسواء كانت مؤجرة للأفراد أم للدولة، يضاف إليها مهمة تقديم مقترحات لحل الإشكاليات المرتبطة بالتمديد الحكمي للإيجار، وذلك بناءً على طبيعة عقد الإيجار، والأحكام التي تنظّم العلاقة بين الأطراف، بما يضمن تحقيق العدالة بين أطراف العلاقة الإيجارية، على أن تنجز اللجنة مهامها خلال شهر من تاريخه.

وجاء القرار بناء على أحكام قانون السلطة القضائية الصادرة بالمرسوم التشريعي رقم 98 تاريخ 15/11/1961 وتعديلاته، وعلى أحكام القانون الأساسي للعاملين في الدولة رقم 50 تاريخ 6/12/2024 وتعديلاته، وعلى أحكام قانون الموظفين الأساسي رقم 135 لعام 1945 وتعديلاته، وعلى مقتضيات المصلحة العامة، واستناداً إلى هذا الأمر، تقرر تشكيل لجنة مكوّنة من عدد من القضاة والمحامين للغاية المذكورة آنفاً.

توضيحات

وبيّن قولي أنه من العمليات التي اعتبرتها الدوائر المالية بيوعاً خاضعة للتكليف، هي عمليات البيع التي سيتم تسجيلها في (السجل العقاري – السجل المؤقت – الكاتب بالعدل)، كذلك التنازل لدى الجمعيات التعاونية السكنية، والمؤسسة العامة للإسكان، والأحكام القضائية القطعية، بالإضافة إلى عمليات المبادلة وتخضع للضريبة حسب نوع العقار المتنازل عنه، وعمليات المشاركة بين صاحب الأرض والتاجر عند قيام أحدهما بالبيع، أما في حال التخاصص بينهما فلا يخضع أي منها للضريبة، أما الاختصاص بين عدة مالكين ضمن عقار واحد (سكني أو تجاري) فيخضع الفرق بين القيم المالية المتخاصص عليها للضريبة، بينما الاختصاص بين عدة مالكين على عقارات مختلفة (تجاري مع سكني أو زراعي مع سكني) فيعتبر مبادلة ويخضع للضريبة.

وفي حال بيع عقار خاص، تحتسب ضريبة البيوع العقارية كنسبة مئوية من القيمة المالية القطعية (المدونة في سجلات الدوائر المالية) للعقار المباع، وقد اختلفت النسب الضريبية المفروضة على البيع باختلاف وصف العقار المباع وفقاً لنوع العقار سواء سكني، أو أراضٍ واقعة داخل المخططات التنظيمية المصدّقة، بموجب كتاب صادر عن الجهة الإدارية التابع لها العقار المباع بما في ذلك الأسطح المعدة للبناء والتي يسمح البناء عليها، أو أراضٍ واقعة خارج المخططات التنظيمية المصدّقة، كالأراضي البعل: وتشمل الأراضي الموصوفة في القيد المالي (أرض بعل سليخ أو أرض بعل مشجّرة أو كثبان رملية أو جبلية أو صخرية أو تجمعات ترابية)، أو الأراضي السقي، والتي تشمل الأراضي الموصوفة في القيد المالي (أرض سقي سليخ أو أرض سقي مشجرة)، وهناك العقارات التجارية، ويقصد بها كل عقار غير سكني يستخدم أو معدّ للاستخدام ومزاولة إحدى المهن التجارية أو المهنية أو

الصناعية أو العلمية، وسواء كان هذا العقار مستثمراً أو غير مستثمر أو كان تاماً لبناء أم على الهيكل باعتبار العقار مقدراً تجارياً.

استثناءات

هل كل البيوع والتنازلات العقارية خاضعة لضريبة البيوع العقارية؟

بين قولي بأن القانون41 لعام 2005 استثنى بعض البيوع والتنازلات من ضريبة البيوع العقارية، وقد حددها في عمليات نزع الملكية والاستيلاء للمنفعة العامة أو للتحسين العقاري، الإعارة بين الأصول والفروع والأزواج فقط، بيوع الجهات العامة، بيوع الجمعيات الخيرية، بيوع البعثات الدبلوماسية شرط المعاملة بالمثل، تقديم العقار كحصة عينية لقاء مساهمة صاحب العقار بجزء من رأسمال الشركات المساهمة التي تطرح أسهمها على الاكتتاب العام بنسبة لا تقل عن 50% شريطة عدم تصرف مقدم الحصة العينية بالأسهم التي يتم تخصيصه بها لقاء تقديم عقاره خلال الخمس سنوات التالية لعملية التخصيص.

وفي حال قيام الشخص الذي قدم العقار كحصة عينية لقاء مساهمته بجزء من رأسمال الشركة المساهمة بالتصرف بالأسهم التي تم تخصيصه بها خلال الخمس سنوات التالية لتقديمه مساهمته، هل يعفى من الضريبة؟.

أكد أنه تستوفى الضريبة المترتبة عليه وكأنه قام بالتنازل عن العقار للشركة بتاريخ تقديم العقار كحصة عينية، فيما حظّر القانون على الجهات المخوّلة بتوثيق واقعات بيع العقارات توثيق التنازلات قبل الحصول على براءة ذمة من الدوائر المالية.

أحد المهتمين بهذا الشأن قال: يبدو أن التفكير أصبح جدياً في إعادة تفعيل البيوع العقارية، راجياً أن يتم إلغاء موضوع التصريح (البيان) المطلوب توقيعه في الدوائر المالية قبل منح براءة الذمة المالية، إذ إن بيان البيوع العقارية أدخل في إجراءات معقدة مستحدثة، وأصبحت الدوائر المالية دوائر “توثيق للبيوع”، وعلى الرغم من أن المالية تقر “شكلياً” بأن البيان لأغراض ضريبية، إلا أنها فرضت ضريبة بيع ثانية عند طلب إلغاء البيان، وإذا كانت الغاية من البيان دفع الضريبة، فليتم دفعها عند توثيق العقد مثلما يتم دفع رسم التسجيل العقاري، أما بالنسبة للذمم المالية الأخرى المترتبة على البائع، فيجري تحصيلها وفق القوانين الخاصة بالجباية.