الثورة- حسين صقر:
لسندات الملكية العقارية أهمية كبيرة من أجل ضمان حق الشخص بعقاراته وملكياته، ولاسيما أن عمليات التدليس والغش في هذا المجال كثيرة، ويعاني منها أناس كثيرون خلال عمليات البيوع العقارية، ونتج عن ذلك خلافات ومشكلات كثيرة، لايزال أطرافها يعانون ودعاويهم عالقة في القضايا والمحاكم.
القانون المدني لم يغفل هذه القضية وميز في مواده القانونية بين وثائق الملكية الخاصة، وأعطى لكل نوع منها خصوصية تضمن حق الشاري والبائع معاً.
وفي هذا السياق أكدت المحامية ميرنا عمار أن ثمة فروقاً بين الطابو الأخضر وحكم المحكمة والكاتب بالعدل، موضحة أن بين هذه الوثائق ما هو أضمن وأقوى من الآخر، وأن هذه السندات ليست على سوية واحدة في ضمان الحقوق.
وأضافت عمار هناك شيء اسمه العقارات المفرزة، فهناك مثلاً بناء مفرز و فيه عشرون شقة، هنا كل شقة هي عقار قائم بذاته مقسم إلى أسهم عددها ألفان وأربعمئة سهم، و هذه العقارات المفرزة تكون عادة ضمن المناطق المحددة والمحررة أي الداخلة ضمن المخطط التنظيمي، وهنا يكون صك الملكية هو ما يسمى بالطابو الأخضر وهو ورقة كرتونية خضراء اللون توضح أن المالك يملك هذا العقار أو جزءًا منه،ولكن هذا العقار مفرز ومحدد.
وأشارت أنه عندما تكون المناطق غير مفرزة أي تكون خارج المخطط التنظيمي أي تكون خارج المناطق المحددة والمحررة إدارياً، هنا ندخل في مفهوم ما يسمى الشيوع حيث يمكن أن يكون العقار عشرات أو مئات الأمتار، وأن من يشتري أو يبيع يلجأ إلى بيع أسهم قد تكون جزءًا بسيطاً من العقار بسبب مساحته الكبيرة، وهذه الأسهم يمكن بيعها وفراغها بموجب كاتب عدل أو حكم محكمة.
وضربت مثالاً على ذلك أن شقة في دمشق طبيعة ملكيتها طابو أخضر، ومساحتها ثمانون متراً هي عبارة عن عقار أسهمه ألفان وأربعمئة سهم، بينما في المناطق غير المفرزة أحيانا كل المنطقة هي عبارة عن عقار واحد، أي بمعنى أن العبرة هو للإفراز والدخول ضمن المخطط التنظيمي.
وأوضحت عمار أما بالنسبة إلى حجية كل صك ملكية أن الطابو الأخضر هو أقوى المستندات، ولكن هذا لا يعني أن وكالة الكاتب بالعدل أو حكم المحكمة غير جديرة بالثقة على العكس تماماً، بل هي وسائل إثبات ممتازة وقوية أيضا لكن الأفضل والأسهل هو الطابو الأخضر.
وأشارت أنه من المهم أيضاً في حال كان الشاري يمتلك وثيقة كاتب بالعدل من الضروري أن يضع عليها إشارة رهن، وذلك بهدف قطع الطريق على من يجرؤ أن يبيع عقاراً دون علم صاحبه وخاصة في المناطق التي تقع خارج المخطط التنظيمي.
وانطلاقاً من ذلك تكمن أهمية السجلات العقارية في الدعاوى القضائية العقارية، لأن أي دعوى عقارية يلتزم صاحبها بإبراز بيانات قيد عقارية، ووضع العقار من ناحية إشارات الدعوى والرهون والأسبقية في أي تصرف أو إشارة على صحيفة العقار، ويؤدي غياب السجلات العقارية إلى تعطيل عمل السلطة القضائية، ووصولها إلى طريق مغلق، وبالتالي ضياع الحقوق العقارية، وحقوق المالكين.