هــــل نجحـــــت المصالــــــح العقاريــــــة بالحفــــاظ علـــــى ســـــجلاتها ووثائقهـــا .. بانتظار نص تشريعي لافتتاح سجل يومي مكمّل للمناطق التي توقفت فيها الخدمة
ثورة أون لاين:
المديرية العامة للمصالح العقارية من أقدم المؤسسات الخدمية العاملة، حيث يعود تأسيس أول سجل عقاري إلى منتصف العشرينيات وهي الملاذ الآمن للمواطن في الحفاظ على الملكية وتداولها من خلال توثيق أملاكه.
ويعتبر السجل العقاري ووثائقه المتممة قيمة وطنية مهمة والحفاظ عليها وتطويرها واجباً تقتضيه سيادة الدولة الوطنية.
وخلال فترة الأزمة تعرضت مديرياتها وفروعها في المحافظات كغيرها من المؤسسات الرسمية إلى التخريب والتدمير والسرقة من قبل المجموعات الإرهابية، حيث تواجه تحديات وصعوبات كبيرة نتيجة للأوضاع الراهنة سواء بتقديم الخدمات العقارية أم المحافظة على السجلات والوثائق العقارية.
جهة توثيقية تحفظ الملكية
إن وجود السجل العقاري منذ العام 1926 وتوثيق الملكيات منذ ذلك التاريخ حتى الآن أعطى للتوثيق وحماية الملكية عندنا أفضلية متميزة عن باقي الدول العربية الأخرى كما يقول المهندس عبد الكريم إدريس مدير عام المصالح العقارية.
فهي جهة توثيقية تحفظ الملكية العقارية وتعزز الثقة بقيود السجل العقاري.. وهذا موجود لدى الخلفية الاجتماعية للمواطنين وتترسخ دائماً وقد تعززت خلال فترة الأوضاع الراهنة وازدادت ثقة المواطن بها، فملكية المال المنقول تكتسب بالحيازة أما غير المنقول فبتوثيق الملكية العقارية.
ويدل على ذلك الازدحام وكثرة المراجعين للمديرية وفروعها ودوائرها باعتبارها الملاذ الآمن الضامن لحفظ الملكية.. ولاسيما أنه في ظل الظروف الحالية تراجعت التعاملات العقارية في بعض المناطق وازدادت في مناطق أخرى ما شكل ازدحاماً وضغطاً في العمل وزاد أيضاً في رسوم التسجيل العقاري المحمولة إلى وزارة المالية لوضع الإشارات والمعاملات العقارية (بيع وشراء – رهن- قرض.. الخ).
إجراءات لضبط العمل
وعن الإجراءات التي اتخذتها المديرية لضبط العمل ومواكبة الأوضاع الجديدة قال إدريس: إن أي إجراءات نقوم بها تكون بالتنسيق مع الجهات الأخرى التي لها علاقة بعملنا وخاصة وزارتي العدل والداخلية، إضافة إلى وزارة الإدارة المحلية، ومن هذه الإجراءات أن تحوّل الأحكام القضائية المتعلقة بالملكية إلينا عن طريق البريد حصراً دون تدخل من صاحب العلاقة لمنع التزوير، كما تم وضع قيود على الوكالات من قبل كتاب العدل.
فتنظيم أي وكالة تتعلق بعملية البيع تخضع لإجراءات التحقق من أسماء البائع والشاري.
كما صدر تعميم من وزارة الإدارة المحلية بأن ترسل أي وكالة تبرز للمصالح العقارية أو أي جهة أخرى مخولة قانوناً بمسك سجلات ملكية بالبريد الرسمي لكاتب العدل للتأكد من وجود أصل لها، وتسهيلاً لهذا العمل خصصت وزارة العدل مكاتب بالمحافظات للتحقق من الوكالات الصادرة عن أماكن مختلفة للعمل بها في أماكن أخرى.
وعممت الوزارة أنه لدى النظر بدعوى تثبيت بيع فعلى القاضي القيام بالتحقق من خلال الأشخاص وعلى موقع العقار موضوع الدعوى، إلى جانب ذلك تمت إضافة صالة بيع العقارات إلى الحالات التي تحتاج إلى موافقات أمنية مسبقة سواء في المناطق المنظمة أم غير ذلك والتحقق من القيود المدنية الفردية للمعاملات العقارية.
حالات الابتزاز والتزوير
وعن حالات الابتزاز والغش أو التلاعب ببعض الوثائق بيّن مدير عام المصالح العقارية أن هناك حالات ابتزاز بهدف تسريع إنجاز المعاملة، وهذه موجودة في أي جهة أو مؤسسة أو مديرية أخرى، وفي هذا المجال قمنا بتبسيط الإجراءات بحيث يتمكن المواطن نفسه من إنجاز معاملته، ونحن بصدد إصدار موقع إلكتروني خلال الشهر القادم يبين الأوراق اللازمة لكل معاملة عقارية حسب نوعها والرسوم والطوابع المطلوبة لها مع الزمن الوسطي لإنجازها وللمديرية موقع إلكتروني قيد التطوير حالياً.
وهناك ابتزاز لمخالفة القانون وهذا فساد وقد يؤدي إلى نقل ملكيات بشكل مخالف أو ترتيب حقوق على عقارات مخالفة أيضاً.. والمديرية كبيئة وثقافة وظيفية بعيدة عنها.. فأغلب حالات التزوير للملكيات بنسبها العظمى تكون نتيجة تزوير وكالات صادرة عن كتاب عدل في مناطق ساخنة أو تزوير أحكام قضائية ونحن كمؤسسة توثيقية مازالت حالات التزوير الناتجة عن سلوك شخصي سيئ لبعض الموظفين محدودة جداً وهي لا تتجاوز العشر حالات تم ضبطها والتعامل معها مباشرة مع الجهات المختصة عن طريق النائب العام (تشطيب- حك- تحوير- مسح)واتخذت بحق فاعليها الإجراءات القانونية اللازمة.
افتتاح دوائر عقارية في التجمعات الريفية
وفيما يتعلق بضرورة زيادة مكاتب التوثيق العقاري والدوائر العقارية في المناطق والتجمعات العمرانية الريفية أشار المهندس إدريس إلى أنه وبعد إصدار المرسوم التشريعي رقم \75\ لعام 2005 الذي يسمح للمديرية بفتح دوائر عقارية أو مكاتب توثيق في المناطق والتجمعات العمرانية فقد بلغ عدد الدوائر العقارية المفتتحة ( 43) دائرة و(108) مكاتب توثيق في مختلف المحافظات ومؤخراً تم افتتاح دائرة عقارية في مدينة حمص (شين) ومكتب توثيق عقاري بصيدنايا بريف دمشق وآخر بالربيعة بحماة ودائرة عقارية في القدموس بطرطوس، وأخرى في أشرفية صحنايا بريف دمشق.
ولدى سؤالنا عن إمكانية فتح دوائر ومكاتب أخرى أجاب: إن ذلك يتوقف على عاملين أساسيين أولهما توافر المكان المناسب والآمن لخصوصية الوثائق وتوافر الكادر.. والوزارة تسعى لتأمين الأماكن اللازمة عندما تردنا طلبات بذلك من الوحدات الإدارية المختصة، علماً أن الأمر يحتاج لمعرفة عدد المعاملات العقارية ونوعها والعمل الذي تحتاج إليه.
مشروع افتتاح سجل يومي مكمل
وعن نقص الوثائق والثبوتيات المتعلقة بالملكية وفقدانها قال المدير العام: إن المالك يعطي سند تمليك(طابو) في حال فقدانه أو تلفه أو أي شيء آخر مشابه يقدم صاحبه طلب استصدار بدل ضائع ووفق القانون يحصل على سند تمليك آخر ويستخرج قيداً عقارياً عن واقع الصحيفة العقارية المحفوظة.
أما الوثائق العقارية المفقودة فمنها ما زال في المناطق غير الآمنة، وهذه الخدمة متوقفة.. أما ما ثبت لدينا أنها تعرضت للتلف أو التخريب أوالحرق وما إلى ذلك فهذه متوقفة في الحالتين لا خدمة عقارية فيها ( الرقة- دير الزور- إدلب- دوما) والمعالجة تتم على مرحلتين، فهناك مشروع نص تشريعي محال إلى رئاسة مجلس الوزراء يتيح للمصالح العقارية افتتاح سجل يومي مكمل في المناطق التي توقفت فيها الخدمة العقارية وهذا السجل يحفظ الحقوق العينية وأولويات تسجيلها عند متابعة الخدمات العقارية لأن السجل العقاري يخضع قانوناً لأولوية التسجيل للحقوق العقارية ضماناً لحقوق المتعاقدين والسجل المكمل يسمح فيه بتدوين إشارات المحاكم بعد أن توقف العمل فيها في الصحائف العقارية.. وهذا حل مرحلي لحين عودة العمل بالصحائف العقارية.
أما الصحائف التي ثبت تلفها أو فقدانها بأي طريقة فيجري حالياً إعداد نص تشريعي لإعادة تكوين الوثائق العقارية التالفة أو المتضررة وفق ضوابط إدارية وقانونية وفي بعض الأحيان اللجوء إلى القضاء لإثبات الملكية.
من هنا ندعو المواطنين للحفاظ على ما لديهم من وثائق تتعلق بأملاكهم العقارية خاصة في المناطق الساخنة.
العبرة للمالك
وبالنسبة لأملاك الدولة فالعبرة للمالك في الصحيفة العقارية فأي اعتداء على أملاك الدولة يعالج بالطرق القانونية من خلال الوحدات الإدارية أو الجهات المعنية صاحبة العلاقة، أما فيما يخص أملاك الدولة المنظورة أمام القضاء العقاري فقد صدر تعميم من المديرية العامة للمصالح العقارية موجه للقضاة العقاريين بسرعة البت بهذه الدعاوى تفادياً لأي تغيير للواقع الفعلي لها خلال فترات زمنية طويلة وتسجيلها باسم واضعي اليد عليها قضائياً.
ويؤكد إدريس أن نسبة التحديد والتحرير للأراضي تجاوزت الـ 97% من مجمل أراضي القطر فمن أصل 11100 منطقة عقارية لم يبق سوى نحو 250 منطقة صغيرة، وهذا يعني أن الملكية إما مسجلة في السجل العقاري وإما منظورة أمام القضاء العقاري.. وهذه المنظورة لا يتجاوز عددها الـ 830 منطقة أما مناطق الإفراز فتكاليفها الفعلية معقولة جداً وتلقى الدعم المادي من الدولة بسبب ضآلة الرسوم والمبالغ المستوفاة لقاء هذه الخدمة، فحالياً الرسم يفرض على عملية فنية لا تتجاوز قيمته 800 ل.س على المعاملة الفنية سواء إفراز تصميم أو أوصاف.. الخ، وهذه محسوبة وفقاً لأحكام القانون 429 لعام 1938 وتعديلاته وهذه الرسوم لاتكفي النفقات الضرورية من قرطاسية لإنجاز العمل.
تعديل رسوم التسجيل العقاري
أما لجهة دفع مبالغ إضافية فهذا يعود لتكليف أشخاص آخرين بإنجاز هذه المعاملات علماً أن إنجازها لا يتعلق فقط بالمصالح العقارية وحدها إنما بالدوائر المالية والوحدات الادارية الأخرى، حيث يتطلب الأمر براءة ذمة مالية وقيداً حالياً للعقار وتصديق الوحدة الإدارية.
وتجدر الإشارة هنا إلى أن المديرية العامة طرحت تعديل رسوم التسجيل العقاري وهي ذات شقين: رسوم التسجيل العقاري ورسوم المعاملات الفنية وذلك بعد إجراء دراسة تحليلية للرسوم ومقارنتها مع التكاليف التي تنفقها الدولة على هذه الخدمات وعلى اعتبار أن الخدمة العقارية هي عملية توثيق للملكية وحفظها بالنسبة للتسجيل العقاري وهي بالتالي تعزيز للموقع القانوني للعقار المفرز أو الذي يتم تصحيح أوصافه، فعلى المواطن أن يتحمل الأعباء المادية المناسبة مع التكاليف الفعلية للعمل (الخدمة) بحيث لا تصبح هذه الخدمة خاسرة أو مدعومة وخاصة أن أعمال إنشاء الملكية والتحديد والتحرير أعمال مجانية باعتبارها أعمالاً ذات نفع عام.
أما الأعمال اللاحقة من تداول ملكية (إفراز تصحيح أوصاف..الخ) فهي خدمات لا بد أن تخضع للرسوم العادلة بين المواطن والحكومة إذ إن ضعف الرسوم يستغل من قبل معقبي المعاملات في ابتزاز المواطن أو من قبل بعض الموظفين باستيفاء أجور غير واجبة الدفع.
أين وصل العمل بمشروع الأتمتة؟
تكررت وتعددت محاولات البدء بمشروع أتمتة المصالح العقارية حيث كان من المفروض الإقلاع به منذ العام 2000 ولكن يقول المهندس إدريس: تم طرح مناقصات والاتفاق مع جهات عامة تخصصية للبدء بالمشروع.
وباعتبار أن المديرية العامة ترتبط قانونياً بوزارة الإدارة المحلية فقد جرت عدة دراسات بالتعاون معها لتوصيف الوضع الراهن للمديرية ووضع خطة لبدء مشروع الأتمتة، حيث وضعت خطة عامة لأتمتة الصحيفة العقارية من خلال مشروع تعزيز القدرات المؤسسية لتنفيذ مبادرة الحكومة الإلكترونية وفي العام 2013 تم توقيع اتفاقية إطارية لتأسيس المنظومة المعلوماتية لقاعدة بيانات السجل العقاري.. وبعدها بدأت نشاطات الأتمتة.
وتطوير عمل المصالح العقارية يظهر من خلال الخطط الاستثمارية السنوية للمديرية، حيث تم تصميم المشاريع التنفيذية خلال عامي 2014-2015 فتم البدء بأتمتة الصحيفة العقارية بدمشق لأربع مناطق عقارية، تبعه إدخال مناطق جديدة.. وبلغ عدد العقارات المؤتمتة نحو 7000 عقار إضافة إلى أتمتة المنطقة التنظيمية شرقي باب شرقي والمناطق الخاضعة للمرسوم التنظيمي 66 وهناك دراسة إحصائية تفصيلية عن المناطق العقارية كافة تم بموجبها تحديد المراحل التي وصلت إليها هذه المناطق لتطوير العمل الهندسي العقاري للانتقال الرقمي للمخططات العقارية والوصول إلى المراحل النهائية حيث إن 43% من المخططات العقارية مازالت في مراحل الحساب والرسم. والمديرية أعدت مخططات توزيع المناطق العقارية ضمن قاعدة بيانات مكانية لاستخدامها في عمليات التخطيط لمشروع تطوير العمل الهندسي العقاري.
والمديرية تقدم خدماتها العقارية في 5 مراكز خدمة بدمشق وواحد في جرمانا ويجري العمل لافتتاح مركز في السويداء وهي مستعدة لتقديم هذه الخدمات في محافظات أخرى.
خطة إيداع المناطق العقارية
بعد توقف دام لأكثر من عشر سنوات قامت المديرية بتفعيل خطة إيداع المناطق العقارية أي إيصالها إلى صيغتها النهائية لتأمين الدقة والموثوقية بحدود ومساحة العقارات، حيث تم إيداع 26 منطقة عقارية موزعة على ريف دمشق -درعا- الرقة- وحالياً يجري العمل لتدقيق 29 منطقة أخرى في محافظات ريف دمشق – درعا- اللاذقية- طرطوس، وتم تجهيز فرق التحديد والتحرير العاملة على الأرض بحواسيب لإعداد المخططات العقارية رقمياً، إضافة إلى رفد مكاتب الرسم والحساب والتدقيق في المحافظات بـ 88 حاسباً. كذلك يجري العمل في 29 منطقة عقارية تحديداً وتحريراً تتوزع على محافظات طرطوس -السويداء -اللاذقية بعد افتتاح أعمال تحديد وتحرير 25 منطقة عقارية أخرى.
أما المناطق المتبقية دون تحديد وتحرير فلا يتجاوز عددها 210 مناطق كما تم تعزيز إجراءات الأرشفة الرقمية للوثائق العقارية وأنجز ما يقارب 75% من الأرشفة الرقمية للسجلات العقارية وبدأت المحافظات بأرشفة الوثائق العقارية الأخرى، وكافة البيانات الرقمية يتم حفظها في أكثر من مكان احتياطياً.
وضمن خطة العام 2016 يتم تجهيز مركز بيانات رقمي في المديرية العامة بدمشق وتأسيس البنى التحتية الشبكية فيها والعمل على الوصل الإلكتروني مع كافة مديرياتها بالمحافظات لتفعيل خدمات التواصل، ومنها تأمين الخدمات العقارية العابرة للمحافظات.
ختاماً نقول:
إن الخصوصية التي تتمتع بها المديرية العامة للمصالح العقارية ولكونها تدير أكثر الأمور والقضايا حساسية وخطورة بحيث أعمالها تصنف كمن يحافظ على وطن.. وهي بقوة الأدلة التي تتمتع بها السجلات العقارية مصدر ثقة الناس واطمئنانهم في معاملاتهم.. من هنا فإن ذلك يرتب عليها أعباء كبيرة ومسؤولية أكبر في أن يرى المواطن الوعود التي تم الحديث عنها واقعاً فعلياً وترجمة ميدانية على الأرض.. فهل يقرن القول بالفعل، هذا ما ننتظره.
** ** **
إحصــاءات وأرقـــــام
– يعود تاريخ السجل العقاري إلى العام 1926.
– بلغت قيمة رسوم التسجيل العقاري المستوفاة على المعاملات العقارية خلال العام الماضي 1،8 مليار ليرة (مليار وثمانمئة مليون) بينما كانت في العام 2014 نحو 1،4 مليار ليرة.
– عدد العقود العقارية في العام الماضي 219 ألف عقد بينما كانت في العام 2014 /230/ ألف عقد.
– قيمة الرسوم للتسجيل العقاري في العام 2010 نحو 3،4 مليارات ليرة.
– لدى المديرية العامة للمصالح العقارية ومديرياتها في المحافظات 4300 عامل من مختلف الفئات الوظيفية.
– خلال العام 2014 -2015 تم تعيين 355 عاملاً من الفئات الرابعة والخامسة وحالياً هناك 120 عاملاً حقوقياً قيد التعيين.
– تم توريد 330 حاسباً و16 مخدماً خلال العام 2014-2015 تم توزيعها على صالات إدخال مشروع أتمتة الصحيفة العقارية.
– بلغ عدد المحاضر المثبتة لدى القضاء العقاري خلال عام 2015 /15390/ محضراً والمحاضر المفصولة أي المعترض عليها /9000/ محضر بنسبة زيادة 15% عن العام 2014.
– المناطق العقارية المتبقية دون تحديد وتحرير لا تتجاوز 210 مناطق.
– عدد المناطق العقارية 11100 منطقة عقارية ونسبة تحديد وتحرير المناطق العقارية كاملة تجاوزت 97%.
– ارتفعت نسبة أرشفة الوثائق العقارية من 8% إلى 75%.
– المديرية تؤتمن على نحو 10 ملايين هكتار.
عن صحيفة الثورة